HNB je odlučio zategnuti pravila. Ako planiraš kupiti stan na kredit, bolje pročitaj ovo prije 1. listopada.
Hrvatska narodna banka je sredinom rujna pustila u javnu raspravu izmjene Odluke o kriterijima kreditiranja potrošača. Ključna promjena: od 1. listopada 2026. banke će imati pola manje prostora za iznimke kod odobravanja kredita. Zvuči kao birokratska sitnica? Nije — može te koštati više tisuća eura.
Evo 5 pitanja i odgovora koji će ti objasniti o čemu se točno radi.
1. Što se zapravo mijenja od 1. listopada?
HNB smanjuje takozvanu kvotu dopuštenih odstupanja. Ovo nije promjena osnovnih pravila — DSTI (omjer rate i mjesečnih prihoda) i LTV (omjer kredita i vrijednosti nekretnine) ostaju isti. Mijenja se mogućnost banaka da od tih pravila odstupe.
Konkretno:
- Stambeni krediti s DSTI > 45 %: banke su dosad mogle odobriti do 20 % takvih kredita u kvartalu. Od 1. listopada — samo 10 %.
- Nestambeni krediti s DSTI > 40 %: kvota pada s 10 % na 5 %.
- Krediti osigurani nekretninom s LTV > 90 %: kvota s 20 % na 10 %.
Drugim riječima: banke će moći napraviti upola manje iznimaka nego prije.
2. Zašto HNB to radi?
Cilj je smanjiti rizik prezaduženosti građana i zaštititi stabilnost bankarskog sustava. Kada cijene nekretnina rastu, a kamate su relativno niske, ljudi su skloni dizati veće kredite. HNB želi spriječiti da se ponovi scenarij iz 2008. — previše kredita koje ljudi ne mogu otplaćivati kad kamate porastu.
Ovo je makroprudencijalna mjera — ne dira pojedinačne kredite izravno, ali limitira koliko agresivno banke smiju kreditirati.
3. Kako to utječe na mene ako kupujem stan?
Najveći učinak osjetit će oni koji računaju na iznimku — na primjer, ako ti treba kredit veći od 90 % vrijednosti stana ili ti mjesečna rata prelazi 45 % prihoda.
Konkretno, sada će:
- Banke puno teže odobravati kredite s malim učešćem (manje od 10 %)
- Banke strože gledati tvoj omjer rate i primanja — ako zarađuješ 1500 €, rata veća od 675 € bit će problem
- Više ljudi morati tražiti veće učešće ili jeftiniji stan
4. Konkretan primjer: koliko učešća stvarno trebaš?
Matematičar Toni Milun nedavno je na Facebooku lijepo objasnio kako ovo funkcionira u praksi.
Scenarij A — idealan: Stan košta 200.000 €, procjena banke je 210.000 €. Kredit = 90 % od manjeg iznosa (200.000 €) = 180.000 €. Učešće = 20.000 € (10 %).
Scenarij B — realan: Stan košta 200.000 €, ali ga banka procijeni na 170.000 €. Kredit = 90 % od 170.000 € = 153.000 €. Učešće = 47.000 € — 23,5 % vrijednosti.
A sad dodaš i ovu promjenu: banke su dosad mogle napraviti iznimku i dati ti kredit iznad 90 % LTV-a u 20 % slučajeva. Od listopada — samo u 10 %. To znači da će tvoje šanse za iznimku biti upola manje.
5. Što mogu napraviti da se pripremim?
Evo nekoliko praktičnih savjeta:
- Počni štedjeti ranije — veće učešće je tvoj najbolji adut. Idealno 20-30 % vrijednosti stana.
- Provjeri svoju kreditnu sposobnost prije nego kreneš u kupnju. Zatraži od banke informativni izračun.
- Razmisli o jeftinijoj nekretnini — možda stan od 150.000 € umjesto 200.000 €.
- Ne čekaj — ako već imaš dobru ponudu, iskoristi je prije nego nove mjere stupe na snagu.
- Kombiniraj s drugim izvorima — kredit od roditelja, APN subvencije, stambena štednja.
Dno dna: Što ovo znači za tebe?
HNB-ova odluka nije drama, ali nije ni bezazlena. Ako si jedan od onih koji računaju na “banke će već naći način” — od listopada će imati upola manje prostora za to.
Najpametniji potez: veće učešće, realnija očekivanja i pravovremena priprema. Jer banke ne rade iznimke iz ljubavi — rade ih kad im se isplati. A sad im se isplati rjeđe.
Zanima te još nešto o kreditima ili nekretninama? Piši nam u komentare ili na info@prafin.eu — odgovorimo u roku 24h.