Nekretnine su skupe, živci su napeti, a agencije su dosad radile po zakonu iz 2007. godine. Danas je sve drugačije.
Dana 7. srpnja 2026. na snagu su stupile izmjene Zakona o posredovanju u prometu nekretnina. I to baš danas. Nije prvi travanj, nije šala — stvarno su odlučili srediti tržište nekretnina koje je dosad bilo Divlji zapad sa skupim kvadratima.
Ako planiraš kupiti stan, prodati kuću ili iznajmiti garsonjeru, ovo su pravila koja moraš znati. Bez znanja — bez pregovaračke moći. S tom spoznajom — agente ćeš moći gledati ravno u oči.
1. Razgledavanje stana više ne zahtijeva potpis
Zamisli situaciju: vidiš oglas za stan, javiš se agenciji, oni kažu — “prvo potpišite ugovor o posredovanju”. I ti potpišeš, iako si ga samo želio pogledati. Zvuči poznato?
Od danas je to ilegalno. Prema novom zakonu, razgledavanje nekretnine nije isto što i usluga posredovanja. Ako želiš samo pogledati stan koji je oglåšen, ne moraš potpisati apsolutno ništa. Agencija ti to ne smije uvjetovati.
Usluga posredovanja počinje tek kad agencija za tebe aktivno traži nekretnine po tvojim kriterijima, dostavlja ponude, organizira pregovore. Za to — da, treba ugovor. Za obično razgledavanje — ne.
2. Provizija se naplaćuje samo po ugovoru
Nova pravila su jasna: provizija se može naplatiti isključivo ako postoji potpisani ugovor o posredovanju. I to vrijedi za obje strane — i kupca i prodavatelja, ako agencija zastupa oboje.
Društva koja su dosad naplaćivala “proviziju za razgledavanje” (da, bilo je i toga) sad su u prekršaju. Kazne su povećane i ozbiljne.
3. Nikakvog “licenciranog agenta” — postoji registar
Koliko puta si čuo da netko tvrdi da je “licencirani agent za nekretnine”? Istina je da taj pojam zapravo ne postoji u hrvatskom zakonodavstvu. Novi zakon to konačno razjašnjava.
Osobe koje posreduju u prometu nekretnina moraju imati položen stručni ispit i biti zaposlene kod ovlaštene agencije za posredovanje. Više ne mogu samostalno posredovati kao “freelanceri”. I — ključno — moraju biti upisane u registar koji vodi Hrvatska gospodarska komora (HGK).
Kad ti netko kaže da je agent, provjeri ga u javno dostupnom registru. Ako ga nema tamo — nema ni pravo raditi taj posao.
4. Vlasnici agencija ne smiju imati kriminalnu prošlost
Ovo je vjerojatno najzabavnija izmjena: osobe koje vode agencije za posredovanje ne mogu imati kriminalnu prošlost. Nitko tko je osuđivan za određena kaznena djela ne smije biti direktor ni odgovorna osoba u agenciji.
Nije loše, zar ne? Jer kad netko prodaje tvoj stan vrijedan 200.000 eura, valjda je ok da nije bivši zatvorenik specijaliziran za prijevare. Samo kažemo.
5. Obvezno osiguranje od odgovornosti — veći iznosi
Agencije sada moraju imati povećanu policu osiguranja od odgovornosti. Ako nešto zabrljaju — ako ti prodaju stan s lažnim vlasnikom, ako propuste nešto u ugovoru — osiguranje pokriva štetu.
Iznos police je podignut, što znači da će agencije koje ozbiljno shvaćaju svoj posao imati adekvatno pokriće, a one “ozbiljne samo na papiru” — neće moći poslovati.
6. Etika više nije izbor — obavezna je
Kodeks etike, koji su dosad potpisivali samo oni koji su baš htjeli, sada je obvezan dio zakona. Svaka agencija mora ga poštivati. I da — kršenje etičkog kodeksa može dovesti do gubitka dozvole za rad.
7. Zabranjeno oglašavanje bez ugovora
Sjećaš se onih oglasa na Njuškalu gdje ista agencija ima 500 stanova, ali pola ih zapravo nema u ponudi? Novi zakon to zabranjuje: agencija smije oglašavati samo nekretnine za koje ima potpisan ugovor o posredovanju.
To znači kraće, realnije oglase i manje gubljenja vremena. Konačno.
Zašto je ovo bitno za tebe?
Hrvatska je dugo bila zemlja u kojoj se nekretnine prodaju “na povjerenje” — čitaj: na rizik. Novi zakon ne rješava problem visokih cijena kvadrata (za to treba neki drugi čarobnjak), ali rješava problem neprofesionalnih agencija i štiti kupce i prodavatelje.
Praktični savjeti prije nego kreneš u kupnju:
- Provjeri agenciju u službenom registru HGK
- Ne potpisuj ništa prije nego što pročitaš i razumiješ
- Ako ti traže potpis za razgledavanje — reci ne i pozovi se na novi zakon
- Traži pisanu ponudu provizije prije potpisivanja ugovora
- Provjeri ima li agencija osiguranje od odgovornosti
I za kraj — registar posrednika u prometu nekretnina dostupan je na stranicama HGK. Zabili smo ga u bookmark. Stavi i ti.
— Prafin.eu, jer nekretnine su dosta komplicirane i bez dodatnih zajebancija.