Zamisli ovo: odlučiš prodati stan. Staviš oglas po cijeni koju bi prije dvije godine smatrao suludom. I — javlja se netko. Plaća gotovinom. Bez kredita, bez cjenkanja.
Zvuči kao san svakog prodavača, zar ne? Ali evo druge strane medalje: takvih se javlja sve manje. Puno manje.
Prema najsvježijim podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), u drugom tromjesečju 2026. prodano je trećina manje stambenih nekretnina nego u istom razdoblju lani. Da — 33,3 posto manje.
I tu počinje zagonetka koja muči sve — od ekonomista koji pišu analize do mladih parova koji već mjesecima traže prvi stan.
Jer ako prodaja pada, zašto cijene i dalje rastu?
Kvadrat probio psihološku granicu
Prosječna cijena novog stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2026. iznosila je 2.994 €/m², prema službenim podacima DZS-a. U nekim izračunima i preko 3.000 €. To je 8,9% više nego lani.
Da, dobro si izračunao/la. Stan od 60 kvadrata? 180.000 €. Od 80 kvadrata? 240.000 €. I to bez dodatnih troškova kupnje — poreza, javnog bilježnika, procjene vrijednosti, odvjetnika…
Najviše su poskupjele nekretnine u Zagrebu (+15,7% godišnje) i kontinentalnoj Hrvatskoj izvan metropole (+15,8%). Na Jadranu rast je nešto skromniji (+9%), ali i dalje solidno dvoznamenkast.
Zanimljiv detalj: stari stanovi poskupljuju brže od novih. Starogradnja je skočila 14,1% u godinu dana, dok je novogradnja poskupjela 9,2%. Poruka je jasna — vlasnici rabljenih kvadrata dižu cijene bez pardona, svjesni da nove ponude jednostavno nema dovoljno.
‘Tko danas kupuje stanove u Hrvatskoj?’ — pitao je Forbes
Baš jučer, 1. listopada 2026., na sajmu Ambienta u Zagrebu održan je okrugli stol Forbes Hrvatska pod nazivom “Tko danas kupuje stanove u Hrvatskoj?”. Domaćini i panelisti iznijeli su podatke koji zvuče nevjerojatno — ali su istiniti.
Hrvoje Stojić iz Hrvatske udruge poslodavaca otkrio je da samo 30% kupaca koristi kredit. Ostali — 70% — plaćaju gotovinom. Da, dobro čitaš. Većina kupnji nekretnina u Hrvatskoj danas ide bez banke.
Robert Pokrovac iz HGK dodao je zabrinjavajući kontekst: nikad u povijesti nismo gradili manje nego danas. Stambeni fond je devastiran — ne obnavljamo ga već 50-60 godina, a developeri su se okrenuli isključivo premium segmentu. Grade manje, grade skupe stanove, prodaju ih uskoj klijenteli koja ima keš.
“Pitanje nije samo tko kupuje, nego i tko ne može kupiti i zbog čega”, rekao je Pokrovac. “Tržište je gurnuto u premium sektor, a mladi i srednja klasa sve teže dolaze do krova nad glavom.”
Iva Dilber iz agencije Eurovilla potvrdila je ono što svatko tko traži stan u Zagrebu već zna: najtraženije su novogradnje u tramvajskoj zoni — kojih je najmanje.
Što ovo znači za tebe (i tvoj novčanik)?
Ako spadaš u većinu koja nema 180.000 € u kešu, situacija je, blago rečeno, izazovna.
Krediti su dostupni, ali HNB je kroz proteklu godinu dana već dvaput zaoštravala uvjete — i za stambene i za potrošačke kredite. Kamatne stope su i dalje povijesno niske (realno negativne, kako je primijetio Stojić), ali dostupnost kredita se sužava.
Dodaj tome rast troška rada u građevini (novi kolektivni ugovori), inflaciju i geoplititičku neizvjesnost — i dobit ćeš tržište koje ne ide nikamo brzo.
Hoće li cijene ikad pasti?
Ovo je pitanje za milijun eura. Kratkoročno, podaci ne pokazuju pad. Pad volumena prodaje od 33% nije doveo do pada cijena — naprotiv. Dok god ima dovoljno kupaca s kešom (stranci, dijaspora, investitori), cijene će stajati ili rasti.
Dugoročno? Ako broj kupaca nastavi opadati i ako se ne pokrene ozbiljna izgradnja pristupačnih stanova, mogli bismo završiti u paradoksu: nekretnine su sve skuplje i skuplje, ali ih zapravo nitko ne kupuje — osim one šačice koja već ima novac.
A svi ostali gledaju kroz prozor i pitaju se — dokle?