Zamisli scenarij
Petak popodne. Otvaraš poštu i — bam. Obavijest od stanodavca: “Od 1. prosinca najamnina se povećava s 420 € na 546 €.” +30%. Bez ikakvog objašnjenja. Bez pregovora. Samo — eto, tako je.
Zvuči poznato? Ako si podstanar u Hrvatskoj, vjerojatno si bar jednom doživio ovo iznenađenje. I vjerojatno si pomislio: “Pa zar to smije?”
Odgovor do sad je bio: da, smije. Ali od 1. siječnja 2027. — više neće.
Vlada je u sklopu 11. paketa pomoći najavila ključnu izmjenu Zakona o najmu stanova koja će promijeniti pravila igre za sve koji žive u najmu. Donosimo što se točno mijenja, kako će to utjecati na tvoj džep — i što možeš napraviti već danas.
Što se mijenja? (Ukratko za one koji žele samo bit)
Tri ključne promjene koje će obradovati svakog podstanara:
- ✅ Dizanje najamnine samo jednom godišnje — više nema “svaka 3 mjeseca nova cijena”
- ✅ Ograničenje dizanja — ne smiješ podići više od godišnjeg rasta indeksa cijena stambenih objekata (DZS)
- ✅ Najava od 30 dana — stanodavac ti mora javiti mjesec dana unaprijed
- ✅ Ništetnost ako prekrši — ako stanodavac podigne više nego što smije, ta odredba jednostavno ne vrijedi
- ✅ Pravo na raskid — možeš otkazati ugovor uz 30 dana najave, a do isteka ostaje stara cijena
FAQ: Sve što moraš znati
Koliko točno stanodavac smije podići najamninu?
Maksimalno do visine godišnjeg rasta indeksa cijena stambenih objekata prema podacima Državnog zavoda za statistiku. Zvuči suhoparno? OK, ajmo konkretno:
U 2025. godini cijene stambenih nekretnina porasle su ~16% u odnosu na 2024. U 2024. rast je bio ~10%, u 2023. ~10%. Ako živiš u stanu koji si 2022. unajmio za 400 €, to bi značilo:
- 2023: max poskupljenje ~10% → 440 €
- 2024: max ~10% → 484 €
- 2025: max ~16% → ~561 €
Da, i dalje je puno. Ali bolje nego +30% preko noći bez ikakvog ograničenja, što je dosad bilo potpuno legalno.
Što ako stanodavac podigne više od dopuštenog?
Odredba u ugovoru je ništetna. Nema pravnu snagu. Ti i dalje plaćaš po staroj cijeni. Ako želiš, možeš i raskinuti ugovor uz 30 dana otkaznog roka — i za tih 30 dana i dalje plaćaš staru cijenu.
Vrijedi li ovo samo za nove ugovore?
Prema najavi, izmjene će se odnositi na sve ugovore o najmu — i postojeće i nove. Ugovorne odredbe koje su u suprotnosti sa zakonom automatski su ništetne.
Što je s onim ugovorom koji sam potpisao “na brzinu” prije 3 godine?
Ako imaš klauzulu tipa “stanodavac može mijenjati najamninu po vlastitom nahođenju” — od 1.1.2027. ta klauzula više ne vrijedi, čak i ako si je potpisao. Zakon ima prednost.
Što ako nemam ugovor uopće?
Onda si u sivoj zoni — i ozbiljno, riješi to. Iako će te i ove izmjene štititi (ako uspiješ dokazati da si podstanar), puno je sigurnije imati pismeni ugovor. Bez njega si ranjiv na sve: deložaciju, dizanje cijene preko noći, gubitak pologa…
Kad točno ovo stupa na snagu?
Zakon je najavljen na 201. sjednici Vlade. Ide u saborsku proceduru, a stupa na snagu 1. siječnja 2027. godine.
Što ovo znači za tebe — praktični savjeti
Ako si podstanar:
- Provjeri svoj ugovor — ima li klauzulu o dizanju najamnine?
- Zabilježi datum — od 1.1.2027. tvoja prava su znatno jača
- Ako ti stanodavac najavi poskupljenje prije 2027. — nažalost, staro pravilo još vrijedi. Ali možeš pokušati pregovarati s argumentom “uskoro će zakon to ograničiti”
- Razmisli o dugoročnom ugovoru — ako planiraš ostati, ugovori fiksnu cijenu na 2-3 godine
Ako si stanodavac:
- Prilagodi poslovni model — više nema “dignem cijenu kad god zaželim”
- Planiraj godišnje povećanje unaprijed — 30 dana najave + max do DZS indeksa
- Iskoristi preostale mjesece 2026. da središ ugovore
Druga strana medalje
Istina, ograničenje najamnine ima i potencijalnih nuspojava. Stanodavci bi mogli:
- Podignuti početne cijene — “Ako poslije ne smijem dizati koliko hoću, stavit ću višu cijenu odmah”
- Prijete deložacijom — “Ili prihvati moju cijenu ili traži drugi stan” (iako je to protuzakonito)
- Prijeći na kratkoročni najam (Airbnb) — gdje ovo ograničenje ne vrijedi
Hoće li do toga doći? Ovisi o stanodavcu. Ali jedno je sigurno: ovaj zakon je iskorak prema reguliranju tržišta najma koje je dosad bilo Divlji Zapad.
Zaključak
Hrvatska ima oko 300.000 građana koji žive u najmu. Mnogi od njih troše 40-50% mjesečnih primanja na stanarinu. Do sada su bili prepušteni na milost i nemilost stanodavcima.
Ova izmjena ne rješava sve probleme — cijene najma su i dalje visoke, ponuda ograničena, a pravna zaštita još uvijek nedovoljna. Ali ova promjena je kao zaštitna ograda na cesti bez nje: neće spriječiti svaku nesreću, ali će spriječiti one najgore.
Ako želiš provjeriti svoj ugovor o najmu ili imaš pitanje o novom zakonu — javi se na info@prafin.eu. Pokušat ćemo pomoći.