🎭 Drama u 3 čina: Novi ZUD i tisuće iznajmljivača na rubu živaca
Predstava koju ne želiš propustiti — uloge: Vlada RH, 100.000+ iznajmljivača, Europska komisija i tvoj apartman u glavnoj ulozi.
📍 Uvod: O čemu se zapravo radi?
Novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (ZUD) trebao bi stupiti na snagu 1. siječnja 2027. — ali već sad diže prašinu kakvu Hrvatska nije vidjela otkad su ljudi shvatili da motorom mogu ući u trajektnu traku.
Ukratko: zakon donosi nova pravila za kratkoročni najam (čiti: apartmane, Airbnb, obiteljski smještaj) koja bi mogla ugasiti tisuće dozvola za iznajmljivanje. I to retroaktivno.
Iznajmljivači su podigli uzbunu, poslali predstavku Europskoj komisiji (da, otišli su preko Hrvatske), a Bruxelles je stao na loptu. Zakon je trenutno na čekanju do 6. listopada dok se ne završi procedura notifikacije.
Kao dobra kazališna predstava, imamo tri čina. Sjedni, uzmi kokice.
🎪 Prvi čin: “Suglasnost susjeda” — kad tvoj apartman ovisi o mimi iz 3. kata
Ključni problem #1: Novi ZUD uvodi obveznu suglasnost suvlasnika za iznajmljivanje u višestambenim zgradama.
Zamisli: kupio si stan, uložio 50.000 € u renovaciju, napravio apartman, dobio rješenje — i onda ti netko s 3. kata, koji mrzi turiste jer su jednom puštali glazbu poslije 22h, može blokirati dozvolu.
I ne radi se samo o sulasnicima — traži se i suglasnost neposrednih susjeda. Ako je tvoj apartman pored stana gđe Anđe koja ide spati u 20:30, bok apartmanu.
🔎 EU presedan: Portugal je već uveo sličan model — i odustao. Europska komisija je ocijenila da je privatni veto suvlasnika neusklađen s pravom EU. Portugal je morao mijenjati zakon.
Udruga SMOi (Spasimo male obiteljske iznajmljivače) upravo to argumentira u Bruxellesu: “Ako odvjetnik može imati ured u zgradi, a zubar ordinaciju — zašto iznajmljivač ne može imati apartman?”
🎪 Drugi čin: “Rekategorizacija svakih 10 godina” — iliti sve što si izgradio može nestati
Ključni problem #2: Prema novom ZUD-u, rješenje o kategorizaciji vrijedi 10 godina. Nakon toga — ponovna rekategorizacija.
Zvuči bezazleno? Nije. Jer uvjeti za ponovnu kategorizaciju nisu jasno definirani. To znači da ti lokalna samouprava može reći: “E, sad više ne ispunjavaš uvjete.” Bez jasnog objašnjenja. Bez žalbe koja vrijedi.
Citirajmo jednog iznajmljivača koji je pisao EK: “Previše smo uložili u obiteljski posao i još godinama ćemo vraćati uloženo. Ako nam se onemogući normalno poslovanje, ostajemo bez ikakvog prihoda.”
I nije on jedini. Stotine komentara stiglo je u Bruxelles. Ljudi su digli kredite, preuredili kuće, dali otkaze — sve na temelju rješenja koje im država sad može ukinuti bez jasnog kriterija.
📊 Brojka za pamćenje: Samo u Zadru krajem godine ističe 3.700 privremenih rješenja o kategorizaciji. Zamisli taj domino efekt.
🎪 Treći čin: “Tko je domaćin?” — egzistencijalno pitanje stoljeća
Ključni problem #3: Novi ZUD definira pojam “domaćina” — i to ti usko. Vlasnik mora živjeti u istoj županiji gdje se nekretnina iznajmljuje da bi bio smatran “domaćinom”.
Što to znači u praksi?
- Imaš kuću na Pagu, a živiš u Zagrebu? Nisi domaćin.
- Studiraš u Rijeci, a roditelji imaju apartman u Istri? Nisi domaćin.
- Živiš u Njemačkoj, a naslijedio si kuću u Dalmaciji? Nisi domaćin.
A ako nisi domaćin — ne možeš dobiti rješenje za obiteljski smještaj. Moraš ići u sustav “pravih” ugostitelja, što znači više poreza, više papira, više uvjeta.
Dodajmo tu i prijedlog Mate Frankovića (dubrovački gradonačelnik) koji želi da se za kratkoročni najam u stambenim zgradama traži izmjena građevinske i uporabne dozvole — što je administrativno gotovo nemoguće za većinu vlasnika stanova.
🧩 A što će Bruxelles reći?
Evo gdje postaje zanimljivo. Zakon je u proceduri notifikacije pri Europskoj komisiji (sustav TRIS). To znači da:
- Do 6. listopada svi zainteresirani mogu poslati primjedbe EK
- EK može tražiti izmjene ako ocijeni da zakon krši europsko pravo (sloboda pružanja usluga, proporcionalnost, nediskriminacija)
- Hrvatska je već dobila signal da bi određene odredbe mogle biti sporne
- Drugo saborsko čitanje je na čekanju dok se ne završi EU procedura
Irski i portugalski presedan: obje zemlje su morale mijenjati svoje zakone nakon što je EK intervenirala. Portugal je u potpunosti odustao od modela “suglasnosti susjeda”.
🧮 Računica: što to znači za tebe?
| Ako… | Što se događa |
|---|---|
| Iznajmljuješ apartman u zgradi | Trebat će ti suglasnost suvlasnika — riskiraš gubitak dozvole |
| Živiš u drugom gradu od apartmana | Nećeš moći biti “domaćin” — veći porezi, više uvjeta |
| Imaš rješenje starije od 10 godina | Moraš proći rekategorizaciju — ishod neizvjestan |
| Razmišljaš o kupnji stana za najam | Provjeri lokalne propise prije kupnje — moglo bi biti preskupo |
| Samo si turist koji traži smještaj | Moglo bi biti manje ponude — i više cijene |
🎬 Rasplet: što se očekuje?
Tri su moguća scenarija:
1. Zeleno svjetlo EK → zakon prolazi kakav jest
Očekivani domino efekt: tisuće iznajmljivača gubi dozvole, ponuda apartmana pada, cijene najma za turiste rastu, a “siva” ponuda (bez dozvole) cvjeta.
2. EK traži izmjene → zakon se ublažava
Najvjerojatniji scenarij. Portugal i Irska su već prošli isti put. Očekuj da suglasnost susjeda padne, a definicija “domaćina” se proširi.
3. Politički kompromis → zakon se odgađa
Izborna godina 2027. se bliži. Ako buka postane preglasna, zakon bi mogao završiti u ladici do boljih vremena.
💡 Što sad napraviti (ako si iznajmljivač)?
- Prati proceduru TRIS — do 6. listopada možeš slati primjedbe EK
- Uđi u udrugu SMOi — kolektivna snaga > individualna
- Ne prodaji apartman u panici — zakon vjerojatno neće proći u ovom obliku
- Konzultiraj odvjetnika specijaliziranog za ugostiteljsko pravo
- Provjeri svoje rješenje — kad ističe, koju kategoriju imaš
🔔 Ova priča se razvija. Bruxelles odlučuje do 6. listopada. Mi ćemo javiti čim bude novosti.