Vlada je otvorila javnu raspravu o novom Zakonu o najmu stanova — prvom ozbiljnom pokušaju da se tržište najma izvadi iz divljeg zapada. Evo što donosi.
Ako si podstanar — ovo je vjerojatno najvažnija zakonska promjena u zadnjih 30 godina za tebe. Ako iznajmljuješ stan — također.
Ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić predstavio je početkom kolovoza prijedlog novog Zakona o najmu stanova koji bi trebao zamijeniti postojeći propis iz 1996. (s tri izmjene i dopune u međuvremenu). Javna rasprava otvorena je mjesec dana, a zakon donosi korjenite promjene za sve koji žive u najmu ili iznajmljuju.
1. Ugovor kod javnog bilježnika — obavezna solemnizacija
Najveća novost: svaki novi ugovor o najmu morat će biti solemniziran kod javnog bilježnika (sastavljen kao javnobilježnički akt). To znači kraj “šaljem ti mailom, potpiši pa mi uplati keš” priči.
Solemnizacija omogućuje izravnu ovrhu — ako stanar ne plaća, najmodavac ne mora ići na sud; ide direktno na ovrhu. Isto vrijedi i obrnuto: ako najmodavac ne vraća polog, stanar može brže do svog novca. Ministar tvrdi da će se sporovi rješavati dvostruko brže.
Dodatni bonus: država će kroz solemnizaciju imati točne podatke o tome koliko je stanova u dugoročnom najmu — što dosad nije bio slučaj.
2. Polog, primopredaja i pregled stana
Zakon propisuje da polog pri useljenju iznosi jednu mjesečnu najamninu (dosadašnji maksimum bio je 3 najamnine). Pri useljenju se obavezno sastavlja zapisnik o primopredaji s opisom stanja, stanjem brojila i fotografijama svake prostorije.
Najmodavac može pregledati stan najviše dva puta godišnje, uz prethodnu najavu. Znači — više nema “došla sam bez najave da vidim jel’ mi mačka živa” situacija.
3. Ograničenje rasta najamnine
Ovo je ključna zaštita za podstanare:
- Najamnina se smije povećavati najviše jednom godišnje
- Povećanje je ograničeno na postotak rasta cijena stambenih objekata prema DZS-u
- Najmodavac mora najaviti povećanje minimalno 30 dana unaprijed
- Svaka odredba koja bi omogućila češće ili veće povećanje ništetna je
4. Otkaz ugovora — novi rokovi
Najmoprimac (podstanar): može otkazati ugovor bez navođenja razloga, uz otkazni rok od 60 dana.
Najmodavac (stanodavac): može otkazati zbog povrede obveza (neplaćanje, šteta, kršenje kućnog reda). Prije otkaza dužan je uputiti pisanu opomenu s rokom od 15 dana za otklanjanje povrede. Ako stanar ne otkloni povredu, rok za iseljenje je najmanje 30 dana.
Otkaz bez krivnje stanara: minimalni rok za iseljenje je 6 mjeseci (12 mjeseci ako je najam trajao dulje od 5 godina). Ako u stanu živi dijete, rok se produljuje za dodatnih 6 mjeseci. Ugovorom se može dogovoriti kraći rok, ali ne kraći od 3 mjeseca.
5. Agencija za osiguranje radničkih tražbina (APOR) — novi igrač na tržištu najma
Ovo je potpuna novost u hrvatskom zakonodavstvu. APOR (Agencija za osiguranje radničkih tražbina) preuzima ulogu osiguranja najma.
Kako funkcionira:
- Najmodavac se dobrovoljno učlani u APOR uz godišnju članarinu od 40 do 150 € (maksimalno 2% godišnje najamnine)
- Uz ugovor se daje bianco zadužnica najmoprimca do 10.000 €
- Ako najmoprimac ne plati, APOR isplaćuje najmodavcu potraživanja
- Ugovor mora biti solemniziran i dostavljen agenciji
Za stanare: ovo znači da će više stanodavaca biti spremno iznajmljivati dugoročno — jer imaju sigurnost naplate. Za stanodavce: 40-150 € godišnje za mirnu glavu.
6. Državni stanovi — maksimalna najamnina
Za stanove u vlasništvu države, osnovica najamnine iznosi 7,725 €/m² (godišnje, usklađuje se s inflacijom). Za Zagreb i obalne gradove ta se osnovica množi s 1,2, pa iznosi 9,375 €/m².
Ključno: ukupna najamnina + režije ne smiju prelaziti 30% prihoda kućanstva.
Oko 4.000 zaštićenih najmoprimaca u “društvenim stanovima” dobiva pravo otkupa, a država posreduje u prodaji. Njihova najamnina ograničena je na raspon između dvostrukog iznosa minimalne pričuve i najamnine za državne stanove, uz ograničenje od 30% prihoda.
7. Program priuštivog najma — konkretni primjeri
Bačić je predstavio i konkretne brojke: tročlana obitelj na Trešnjevci (53,4 m²) plaćat će 339 € mjesečno, dok država vlasniku isplaćuje 662 € (medijalna najamnina). Ušteda za obitelj: 323 € mjesečno — praktički 50%.
U Program priuštivog najma dosad se prijavilo 958 nekretnina, u tijeku je 61 uparivanje. Novim pravilnikom u Program se mogu uključiti i suvlasnici koji su dosad iznajmljivali kratkoročno — bez čekanja od dvije godine.
Što sad?
Prijedlog zakona je u javnoj raspravi do početka rujna 2026. Svi zainteresirani mogu poslati komentare putem sustava e-Savjetovanja. Nakon toga zakon ide u Sabor, a ako prođe, očekuje se stupanje na snagu u 2027. godini.
Prati nas — čim zakon bude izglasan, donosimo detaljan vodič s konkretnim brojkama i rokovima.
* Informacije se temelje na prijedlogu zakona u javnoj raspravi. Konačni tekst može se razlikovati.